כידוע בכל קבוצת רכישה יש סעיף של ניהול,
ברוב הקבוצות הניהול הוא 8/11 %
עליו חתומים חברי הקבוצה, ישנם קבוצות המחלקות את הניהול כעלות נפרדת,
ועליו מוסיפים פיקוח,
בקבוצות שלנו גם בתחום זה יש חסכון משמעותי, ועלות הניהול הינה סך 7%
בלבד הכולל ניהול ופיקוח עליו חתומים החברים מראש טרם הרכישה.
יש לבחון בקבוצה מה הרווח בסוף היום לכל חבר וחבר, שכן אחד הסיבות
העיקריות כשמחליטים על קבוצת רכישה במקום דירה מוכנה, הוא הבדל המחיר,
שימו לב כי בקבוצות רבים רכישת הקרקע הוא במחיר גבוה מהשוק, ובעיה זו תקטין
ולעיתים תגמור את הריווחיות, אך כאשר הקרקע נרכשת במחיר מציאה בתוספת ניהול זול
הרי שהתוצאה תהיה % רווח גבוהים ללקוח,
זה הפרמטר שאנו בודקים לפני גישה למכרז שבקבוצות רבות מעלימים עין מענין
זה, אך אנו עומדים על כך ואף מעדיפים שלא לזכות כשאין רווח עצום של מאות אלפי שח,
התפיסה שעדיף ללקוח לקנות מוכן במקרה כזה.
זכרו קבלן יכול להבטיח מחיר סופי וזאת אחר שלקח פער רווח של כ20%
ויותר וזאת אחרי סעיף5% של בלתי צפוי
מראש,
בקבוצה המחיר אינו סופי ומובטח שכן התמחור המדובר הוא עלויות וניהול גרידא, ויתכנו שינויים עד לסגירת הקבלן המבצע, אך כשזה
לא מנוהל נכון רוכשים קרקע לעיתים אף ב30%
יותר מהמחיר בשוק, ומגלים בסוף כי הרעיון של קבוצת רכישה לא נתן דבר, כאן
מונחת הבעיה האמיתית.
אך כשהקרקע במחיר שוק ובפרט אם כפי שאצלינו באחוזים גבוהים פחות מהשוק, ניתן
לגלות שאחר הוצאות הניהול ואחר חישוב 5% בלתי צפוי מראש, משאיר השמאי בדוח 0
רווחיות של מעל 20% אצלינו.
זה דבר נדיר, שלא קורה בכל הקבוצות אך אצלינו קורה פעם אחר פעם ולא
במקרה אלא כשיטה שלא לגשת למכרז שלא בצורה זו,
בהצצה קלה לעלויות שבדוח (
ולעיתים שמאי מחמיר) מול שווי הדירה כפי שנמכרת באיזור ומופרסמת באתר מדלן, ניתן
לראות בחוש רווח של כל חבר המסתכם בין 500
אלף שח ל800 אלף שח
מצוב הזכיות
ניתן לבדוק מחיר מדלן באיזור
הנותן רווחיות של מעל חצי מליון
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
שים לב: רק חברים בבלוג הזה יכולים לפרסם תגובה.